本書是一本關(guān)于許家印的地產(chǎn)狂人傳記，他是一個(gè)從中原南下的打工者；一個(gè)被冠以“冒險(xiǎn)家”、“野心膨脹者”、“房產(chǎn)江湖巨變犧牲品”的瘋狂男人；十年間，他運(yùn)用魔術(shù)般的手法，讓300萬貸款滾出了700億港元的市值，讓一個(gè)依靠貸款成立的小企業(yè)，銳變?yōu)楫?dāng)下中國地產(chǎn)業(yè)的巨擘；還是他，在有史以來最嚴(yán)厲的產(chǎn)業(yè)調(diào)控時(shí)期，依然駕馭著自己的企業(yè)帝國狂飆突進(jìn)，多路開花，并連續(xù)收獲著“中國地產(chǎn)首富”的榮譽(yù)。本書講述的便是這位中國企業(yè)家是如何書寫自己的財(cái)富傳奇的。
作者簡介：
魏昕，又名文一刀，資深財(cái)經(jīng)作家，《商業(yè)周刊》、《中國企業(yè)家》特約撰稿人。1997年以來，相繼出版了代表作品《小康中國痛——來自底層中國的調(diào)查報(bào)告》《中國誠信危機(jī)》《中國企業(yè)跨國經(jīng)營報(bào)告》《轉(zhuǎn)型中的陣痛》《中國大企業(yè)真相》《誰來拯救美國》《中國地產(chǎn)調(diào)查》《富士康內(nèi)幕》《中國之謎》《中國房市真相》和《馬云帝國內(nèi)幕》等十余部。其中多部反響熱烈，有的還為高層所關(guān)注。
目錄：
第一章
●和平年代的戰(zhàn)爭
002西方狙擊“中國概念股”
008來自地產(chǎn)的中國首富
016捍衛(wèi)東方企業(yè)的尊嚴(yán)
第二章
●早臨逆境慧如書
026那些中國式單傳
032早臨的中原逆境
038愛搞“科技”的孩子
第三章
●血色沐浴的青狂
044少年體驗(yàn)生意場第一章
●和平年代的戰(zhàn)爭
002 西方狙擊“中國概念股”
008 來自地產(chǎn)的中國首富
016 捍衛(wèi)東方企業(yè)的尊嚴(yán)
第二章
●早臨逆境慧如書
026 那些中國式單傳
032 早臨的中原逆境
038 愛搞“科技”的孩子
第三章
●血色沐浴的青狂
044 少年體驗(yàn)生意場
049 改變命運(yùn)的約定
056 人情練達(dá)在高校
第四章
●雞頭還是鳳尾
064 舞鋼是個(gè)“大山溝”
071 不甘鳳尾的“92派”
076 只身向南奔大海
第五章
●打工的許廠長
084 處級干部找工作
089 “小皇帝”虎落平川
092 地產(chǎn)江湖初試水
099 賺2億只能取3000
第六章
●恒大橫空出世
108 多快好省走捷路
114 地產(chǎn)新兵的博弈
120 資本場來了新玩家
126 有一種速度叫“恒大”
第七章
●夏天像冬天一樣冷
134 一個(gè)好漢三個(gè)幫
142 從盛夏直入寒冬
155 IPO折戟，雪上加霜
164 絕地反擊續(xù)傳奇
第八章
●有沒有恒大模式
176 許氏秘訣謀長遠(yuǎn)
184 “恒大式”成功法則
197 體育營銷鑄品牌
220 文化——一頂好帽子
224 “恒大”終成一模式
第九章
●恒大恒久遠(yuǎn)
240 順不了的“野馬”
250 幕后——裊雄的心路
257 不做順馳第二
268 恒大——根深土沃
281 附錄——恒大地產(chǎn)大事記
289 參考文獻(xiàn)
家印，以約合422億人民幣的最新身家改寫了當(dāng)天發(fā)布的中國富豪榜，成為實(shí)質(zhì)的中國首富。而就在一年前，許家印率領(lǐng)的恒大地產(chǎn)就折戟在這個(gè)資本場上。
一時(shí)間，國內(nèi)外輿論嘩然。
1．與投行共舞的日子
2008年，許家印率領(lǐng)恒大志在香港上市受挫一幕，此處不需多說，后文自有詳述。
一年之后的2009年，在國內(nèi)外日益嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓迫下，國家高層做出了四萬億規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。隨即，中國內(nèi)地股市與樓市展現(xiàn)上漲，尤其是之前慘淡的房地產(chǎn)市場重現(xiàn)熱度。受此種情形的影響，一些投行主動(dòng)找上了門，與許家印談起了重啟IPO之事。
眾所周知，投行主要從事證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資等多種業(yè)務(wù)，但并非銀行金融機(jī)構(gòu)，是資本市場上的主要金融中介。它是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是發(fā)達(dá)證券市場和成熟金融體系的重要主體，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場、推動(dòng)企業(yè)并購、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中和規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成、優(yōu)化資源配置等多種重要功能。
其實(shí)早在2006年，恒大便與投行進(jìn)行過系列接觸。這也是恒大首次上市計(jì)劃受挫前的一些過程。
2006年5月17日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶主持召開了國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，簡稱“國六條”�！皣鶙l”的提出在中國地產(chǎn)業(yè)中有著重要的影響，它既是一種機(jī)遇，也是一種挑戰(zhàn)。鑒于此，業(yè)內(nèi)稱此年為中國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折年。
此時(shí)，中國房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入到了最后的拉升階段。
尤其是一線城市的房屋價(jià)格開始瘋漲，到了令人觸目驚心的地步。如2007年6月，北京普通住宅的開盤均價(jià)達(dá)到了10280元/平方米；廣州中心六區(qū)一手住宅均價(jià)突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均價(jià)高達(dá)14690元/平方米。中央動(dòng)員9個(gè)部委和各地方政府啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但漲勢依舊。
如此場景，頗像2013年以北京為代表的中國一線城市。只是，此時(shí)的北京房屋均價(jià)早已翻倍，甚至更多罷了。
在推升中國房價(jià)的過程中，外資的身影從未缺席過。特別是歐美的一些投行，在一致看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的驅(qū)動(dòng)下，以各種身份競相涌入，大量的熱錢進(jìn)入到了中國的股市與樓市。
其中，美林等投資銀行找到了恒大，恒大也開始了近一年的磨合談判。從2006年11月至2007年9月，恒大相繼與美林、德意志銀行、淡馬錫、瑞信等投行陸續(xù)甚至多次簽訂協(xié)議，獲得了近10億美元的融資。
隨后，恒大開始了“搶地”豪舉。2007年在各地迅速鋪開戰(zhàn)線以占領(lǐng)市場，成為全國最大的“地主”。至2008年1月，因頻繁收購?fù)恋兀愦笪磧斶�銀行及其他借款總額超過了百億元。
但這一切，并沒有讓恒大掌門許家印緊張起來。因?yàn)閲H投行不僅拿來了資金，還帶來了一份精心策劃的方案。
根據(jù)恒大后來的上市資料：恒大與美林于2006年6月在開曼群島成立控股公司“恒大地產(chǎn)集團(tuán)”，并通過中介控股公司安基（BVI）收購原恒大旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將恒大地產(chǎn)改造為外商獨(dú)資企業(yè)。一個(gè)月后，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”，對外商投資中國樓市進(jìn)行嚴(yán)格限定時(shí)，恒大已安全闖過了關(guān)口。
與此同時(shí)，當(dāng)恒大的土地儲(chǔ)備規(guī)模劇增，國際投行對恒大地產(chǎn)的公司結(jié)構(gòu)又進(jìn)行了一系列巧妙改造：在集團(tuán)旗下設(shè)立了大量“空殼公司”。這些“空殼公司”的存在，使得投行們能夠?qū)⒑愦笏鶕碛械耐恋貎?chǔ)備與開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成一系列設(shè)計(jì)精巧的“資產(chǎn)包”，進(jìn)而向國際投資者出售。
一位資深的投資人士就此分析：“在這一精心設(shè)計(jì)的融資結(jié)構(gòu)下，海外注冊的恒大地產(chǎn)變成了一臺巨大無比的‘孵化器’，其孵下的一個(gè)個(gè)‘空殼公司’就是一只只待價(jià)而沽的‘資本蛋’。”這就形成了急速膨脹的恒大地產(chǎn)的運(yùn)作模式——恒大負(fù)責(zé)前端拿地和中間制造，投行負(fù)責(zé)后端包裝和銷售債券。
如此設(shè)計(jì)之后，恒大還將力圖香港IPO，以完成資本套現(xiàn)。如果一切順利，恒大必將成為一個(gè)多贏的“資本帝國”。只是，這一切都被2008年突然而至的金融危機(jī)擊碎。
在與投資銀行簽訂融資協(xié)議的時(shí)候，恒大同時(shí)簽訂了對賭協(xié)議。不過恒大官方并不承認(rèn)這是對賭協(xié)議。
所謂的對賭協(xié)議，就是投資方與融資方在達(dá)成融資協(xié)議時(shí)，對于未來不確定的情況進(jìn)行的一種約定。如果約定的條件出現(xiàn)，投資方可以行使一種權(quán)利；如果約定的條件沒有出現(xiàn)，融資方則行使一種權(quán)利。所以，對賭協(xié)議實(shí)際上就是期權(quán)的一種形式。
對賭協(xié)議是國際投行慣玩的一種財(cái)務(wù)工具，同時(shí)也是一種手段。不過，對于絕大多數(shù)的中國企業(yè)來說，與老奸巨滑的國際投行簽對賭協(xié)議的確存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。比如至今仍不能平靜的“太子奶事件”，很大程度上就是由于對賭失敗導(dǎo)致企業(yè)創(chuàng)始人失去了控制權(quán)；而同為地產(chǎn)界的碧桂園，則由于對賭協(xié)議不得不向美林銀行支付數(shù)億元。
2008年，當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)之后，恒大看到了與投行所簽協(xié)議背后蘊(yùn)藏的殺機(jī)。根據(jù)協(xié)議，如果恒大地產(chǎn)在2008年3月底之前完成上市，則這些投資機(jī)構(gòu)投資回報(bào)不超過股票發(fā)行總值的35%；如果在6月底之前完成，則回報(bào)不超過40%；如果在2009年完成，則回報(bào)增至不少于70%。如果恒大無法完成上市，將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者的股份。
面對如此苛刻的協(xié)議，許家印和恒大管理層面臨的壓力可想而知。
2．二次IPO，12年輪回
2009年，許家印覺得要重啟IPO了，在樓市回暖時(shí)推動(dòng)上市的進(jìn)程。
投行的第一步是將恒大包裝成全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)。與瑞銀、摩根士丹利操作上市前的碧桂園如出一轍。投行考慮到，只有將恒大包裝成全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能擴(kuò)展它的影響力和市場效應(yīng)。國際聲望增加，自然就能獲得國際支持。
2006、2007年國家對外資持比較寬松的政策，導(dǎo)致外資大量涌入，促進(jìn)了價(jià)格的飆升和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。劍有雙刃，外資引入也是如此。為了限制外資，控制流動(dòng)性資金泛濫成災(zāi)，2008年中央出臺了一系列限制政策，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)借貸或不貸，而其他融資渠道的要求也更加嚴(yán)格，A股市場則更難擠進(jìn)去。面對融資困境，資金拉動(dòng)型的房地產(chǎn)企業(yè)只能瞄準(zhǔn)海外資本市場。
2009年8月初，香港恒生指數(shù)重返20000點(diǎn)，股市開始火爆，許家印馬上重啟IPO，對媒體說：“IPO的問題由國際資本市場決定。只要資本市場條件成熟，恒大重啟IPO只是時(shí)間問題�！�
話落不久，8月7日，恒大地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交了上市申請。9月29日，在投資銀行與恒大的集體努力下，恒大地產(chǎn)通過了香港聯(lián)交所主板上市聆訊。這次進(jìn)展得很順利，恒大于11月正式掛牌，計(jì)劃募資100億港元。
消息公布后馬上有人開始估算，發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)的市值將達(dá)千億港元。如此一來，許家印將以440億元人民幣的身價(jià)，取代剛剛以350億元人民幣身價(jià)榮升為內(nèi)地“新首富”的比亞迪董事長王傳福。
2009年11月5日，這是恒大發(fā)展史上值得紀(jì)念的一個(gè)日子，代號為（3333.HK）的恒大股票在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，恒大從此正式成為國際資本家族的成員。
這一年是恒大成立的第12年，12年前許家印還只是月薪3000元的打工仔。
當(dāng)天晚上，恒大地產(chǎn)的一名高管在他的博客中寫下這樣一句話：“許家印是一代地產(chǎn)梟雄。12年一輪回，鳳凰涅槃，傳奇誕生�！�
回顧恒大發(fā)展的12年，是激情燃燒、成就卓越的12年，是為了理想而奮斗的12年，是大起大落、壯麗遼闊的12年。
恒大地產(chǎn)于1997年成立，期間經(jīng)歷了跑馬圈地的全國擴(kuò)張，上市路上的一波三折，國際資本市場的觥籌交錯(cuò)和刀光劍影。恒大熬過了鳳凰涅槃的痛苦，迎來了傳奇誕生的時(shí)刻，這個(gè)傳奇最核心、最關(guān)鍵、最耀眼的部分，無疑就是許家印本人。
鳳凰本是世間最美麗的鳥，傳說它的成長歷經(jīng)了考驗(yàn)，因此又有“浴血鳳凰，涅槃重生”之說。而此時(shí)許家印身價(jià)大漲，一躍成為內(nèi)地首富，也是來之不易的。
許家印的故事具有標(biāo)本意義，激勵(lì)著所有貧寒有志之士努力奮斗。一位青年，如果想要做一番驚天動(dòng)地的大事，就得去闖、去磨；如果要體現(xiàn)自己的能力，就得給自己定位，清楚自己能做什么、喜歡做什么。時(shí)代顯英氣，潮流競風(fēng)流，如果能在潮流中迎難而上，人生自然會(huì)有一番美麗的風(fēng)景。
有趣的是，上市之后有兩個(gè)細(xì)節(jié)反映了許家印的性情。
恒大上市后本來安排了一場盛大的新聞發(fā)布會(huì)，但許家印得知自己由此超越王傳福成為新首富的消息后，立即取消了這個(gè)活動(dòng)。俗話說得好：低調(diào)為人，高調(diào)處事。做人切忌大吹大擂，特別是處于時(shí)代最前沿搏浪弄潮的人物，因?yàn)楸澈笸幸浑p雙獵手般的眼睛窺視著。
許家印謝絕了所有媒體的采訪，頗有“事了拂衣去，深藏功與名”的大俠風(fēng)范，也體現(xiàn)出一代地產(chǎn)梟雄的謹(jǐn)慎與深謀遠(yuǎn)慮。
不過當(dāng)天晚上，許家印舉行了盛大的慶祝晚宴，感謝為恒大成長做出過貢獻(xiàn)的人。
11月5日的香港灣仔香格里拉酒店的五樓，奢華壯觀。恒大董事局主席許家印身旁可謂冠蓋云集，有香港首富鄭裕彤、劉鑾雄以及多位知名投行的高管，還有現(xiàn)任恒大女排總教練郎平的身影。從晚上7點(diǎn)開始，許家印被一波一波的敬酒者簇?fù)碇?br/> 喜悅寫在了許家印的臉上。
此時(shí)的恒大宏圖展望，令許多人望而不及。2009年，恒大銷售額約303億元，銷售面積約563.7萬平方米，分別增長402.3%及396.5%。2010年1月，恒大成功發(fā)行7.5億美元債券，由“大地主”一變而成為擁有現(xiàn)金最多的房企“大財(cái)主”。而許家印個(gè)人也是鴻途在胸。
這時(shí)的恒大與兩年前的困境相比是要錢有錢，要地有地，可謂呼風(fēng)喚雨、如日中天，風(fēng)頭直逼行業(yè)龍頭老大——王石的萬科。
第二個(gè)細(xì)節(jié)是上市的當(dāng)天，在香港聯(lián)交所交易大廳里，許家印高舉美林、淡馬錫等一干投資人士的手，對現(xiàn)場數(shù)十家媒體說：“這才是大贏家！”
2008年，面對IPO被否，SOHO中國總裁潘石屹表示，跟在恒大后面要在國際資本市場上市的中國房地產(chǎn)公司大約有40多家，準(zhǔn)備募集的資金有200億美元，恒大的IPO擱置對他們造成了巨大影響，潘石屹并由此闡發(fā)了震驚房地產(chǎn)市場的“百日劇變”論。
投行自從投資許家印后，收益問題困擾了四年，隨著恒大上市將有一個(gè)完美結(jié)局。這個(gè)細(xì)節(jié)可以看出許家印很注意與合作伙伴雙贏。
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