1.兩會聲音：商業(yè)地產庫存大，應盡快推出REITs；建議制定REITs制度。2.REITs作為房地產行業(yè)變革的下一個機遇，投資者投資新渠道，近幾年成為房地產市場以及資本市場熱點。3.中國正在落地發(fā)起中國版REITs，REITs成為資產證券化最熱產品類別。本書無論對于從業(yè)者還是大眾投資者，對了解房地產投資信托領域都是最值得推薦的一本書。4.市場同類書偏理論，本書為具體投資策略實踐，提供了國際背景下關于REITs的深入知識，如美國、香港、新加坡、中國和馬來西亞，便于投資者海外投資。5.強大的推薦專家團隊，以及中國資產證券化研究院院長林華教授領銜的最專業(yè)的翻譯團隊，提升業(yè)內影響力。中國人民銀行原副行長馬德倫、中國基金業(yè)協會會長洪磊作序推薦，邢早忠（中國資產證券化研究院理事長、金融時報社社長）、張維功（陽光保險董事長）、唐斌（前海金融資產交易所總經理）、王貴亞（萬達金融集團執(zhí)行總裁）、張志軍（聯合信用評級總經理）、霍偉東（西南財經大學教授、博士生導師）、羅桂連（陜西金融控股集團有限公司總經理助理）業(yè)內大佬聯袂推薦。6.三位作者的亞洲區(qū)背景，針對亞洲地區(qū)投資，適合中國個人投資者。7.大量的案例以及具體操作步驟，指導大眾投資者進行理財規(guī)劃。
本書簡介：
REITs——房地產行業(yè)下一個機遇，投資者投資新渠道�！度騌EITs投資手冊》教你如何投資房地產投資信托基金，擁有全球知名房地產物業(yè)，參與資本市場�！度騌EITs投資手冊》，一冊在手，投資全球。通過REITs，你可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、上海陸家嘴中國銀行辦公樓或者東方明珠的物權運作，并在這些項目長期運營收益中不斷分享收益�！度騌EITs投資手冊》系統介紹如何運用房地產投資信托基金（REITs），投資全球房地產市場，進行最優(yōu)資源配置，規(guī)避風險、獲取收益，達到財富最大化�！度騌EITs投資手冊》依據充分翔實的數據展示和案例說明，為你揭示投資界最真實的故事，使你從中學習投資策略并規(guī)避投資風險。書中提供了美國、中國內地和香港、新加坡、馬來西亞全球最熱REITs的深入知識，包含：易行有效的全球不動產投資建議及方案；真實投資案例分析；投資陷阱分析；尤其適合于亞洲地區(qū)投資實例。
作者簡介：
梁凱文（KaiwenLeong），經濟學家、企業(yè)家、講座教授、學者，畢業(yè)于普林斯頓大學。目前為南洋理工大學副教授，為多家私人機構提供顧問服務。陳玟佑（WenyouTan），創(chuàng)建并管理一只2億新加坡元的基金，與貿易產業(yè)部共同投資新加坡本土的創(chuàng)業(yè)及中小企業(yè)，舉辦頂級跨國企業(yè)高管公司業(yè)務培訓，并且為新加坡和中國的風險投資及職業(yè)發(fā)展舉行講座沙龍等。梁俐菁（ElaineLeong），以優(yōu)異成績畢業(yè)于普林斯頓大學。目前就職于一家主權基金的投資部門，并擁有多家跨國銀行的工作經驗。 譯者林華，現任中國資產證券化分析網董事長，中國資產證券化研究院院長，興業(yè)銀行獨立董事，南開大學與西南財經大學兼職教授，廈門國家會計學院客座教授，財富50人論壇固定收益首席。
目錄：
序1（馬德倫）序2（洪磊）譯者前言作者前言1第一章 了解你的投資11第二章 REITs的分類31第三章 讀透資產負債表45第四章 解讀利潤表的“言外之意”59第五章 不可或缺的盡職調查75第六章 REITs估值93第七章 構建投資組合113第八章 中國香港：亞洲之龍133第九章 美國：REITs的發(fā)源地157第十章 馬來西亞：東南亞之虎185第十一章 中國：長城內外的世界前言序一
中國資產證券化研究院林華院長，組織專業(yè)團隊翻譯出版《全球REITs投資手冊》，向國內讀者介紹國際REITs的基本概念、投資特點和市場發(fā)展情況。該譯著的出版對培育國內RETIs投資人、發(fā)掘REITs的投資價值具有重要意義，基于對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，也基于對REITs在中國金融市場發(fā)展前景的期許，欣然作序推薦。
REITs是一種國際上通行的房地產投資工具，通過證券化的方式為中小投資人提供了投資于房地產資產并獲取穩(wěn)定收益的投資機會。從20世紀60年代美國最早推出，發(fā)展至今已經50余年。從各國發(fā)展經驗中有兩點值得我們特別借鑒和思考：
從過去幾十年的投資表現看，REITs作為一種收益性證券，長期投資收益較高，風險收益平穩(wěn)，較適合中小投資人的參與。在長期收益方面，美國REITs指數30年復合收益率表現序一 中國資產證券化研究院林華院長，組織專業(yè)團隊翻譯出版《全球REITs投資手冊》，向國內讀者介紹國際REITs的基本概念、投資特點和市場發(fā)展情況。該譯著的出版對培育國內RETIs投資人、發(fā)掘REITs的投資價值具有重要意義，基于對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，也基于對REITs在中國金融市場發(fā)展前景的期許，欣然作序推薦。 REITs是一種國際上通行的房地產投資工具，通過證券化的方式為中小投資人提供了投資于房地產資產并獲取穩(wěn)定收益的投資機會。從20世紀60年代美國最早推出，發(fā)展至今已經50余年。從各國發(fā)展經驗中有兩點值得我們特別借鑒和思考： 從過去幾十年的投資表現看，REITs作為一種收益性證券，長期投資收益較高，風險收益平穩(wěn)，較適合中小投資人的參與。在長期收益方面，美國REITs指數30年復合收益率表現超過了納斯達克、標準普爾等大多數資本市場指數。而在波動性方面，由于受高分紅的要求和買賣資產的限制，REITs呈現出收益型證券的特征，波動相對平緩，投資者收益平穩(wěn)。 稅收政策對促進REITs市場的發(fā)展有重要意義。以美國市場為例，REITs的誕生即肇始于1960年美國國內稅收法規(guī)。REITs從20世紀90年代開始的大發(fā)展亦是得益于UPREITs的出現降低了資產所有者投入REITs的稅收成本，促使大型房地產業(yè)主紛紛轉型發(fā)展REITs。 REITs在國內的推動歷時已久，無論政策制定者還是地產、金融相關從業(yè)者，都看到了REITs對于國內金融市場、房地產市場的深遠意義。整體看，國內REITs主要推動分為兩個階段。 第一個階段以中國人民銀行牽頭的政府部門推動為主，從2007年到2010年，重點是制定法規(guī)和配套政策的落實。2007年，人民銀行、證監(jiān)會與銀監(jiān)會的REITs專題研究小組分別成立，各監(jiān)管部門開始啟動中國REITs市場建設的推進工作。2009年3月，人民銀行會同各相關部委向國務院上報《關于開展房地產投資信托基金試點工作的請示》，中國REITs產品的推出和市場建設進入實質推進階段。同年4月，“房地產投資信托基金試點工作小組”正式成立。2010年3月，中國人民銀行審議通過銀行間REITs試點管理辦法，隨后，選定北京、天津、上海三座城市開展試點。 第二個階段以市場金融機構推動為主，從2012年至今，重點是在即有法律框架下創(chuàng)造性地實踐REITs產品。2012年，中信證券將天津廉租房REITs項目通過資產支持票據的形態(tài)在銀行間市場發(fā)行，標志著房地產調控后REITs試點推動的第一次嘗試。2014年5月，內地首單準REITs產品“中信啟航專項資產管理計劃”成功發(fā)行，并在深交所綜合協議平臺掛牌轉讓，標志著REITs產品在即有法律框架下完成了創(chuàng)新實踐。此后，鵬華基金發(fā)行鵬華前海萬科REITs，為公募發(fā)行類REITs產品探索出一條可行路徑。 除此之外，2005年越秀REIT的發(fā)行，2010年以后匯賢REIT、開元REIT、春泉REIT、北京華聯商業(yè)REIT等在中國香港、新加坡市場發(fā)行的以內地資產為基礎資產的REITs也為國內REITs的落地提供了很好的實踐樣本。 當前，在房地產“去庫存”成為主基調的市場環(huán)境下，政府和市場有望合力將REITs的探索更進一步。2013年7月，國務院提出“用好增量、盤活存量”的總體信貸政策指導思路，提出資產證券化業(yè)務是盤活存量的重要工具。2014年9月，中國人民銀行《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展房地產信托基金試點工作。 如何進一步推動REITs的健康發(fā)展，是政府部門、業(yè)者和投資人正在冷靜思考的問題。從當前看，要解決的是REITs發(fā)展的制約因素： 第一，REITs誕生的基礎資產市場是逐步成熟的。我國房地產市場發(fā)展的初期階段以住宅商品房為主，商業(yè)、辦公、酒店等經營性物業(yè)規(guī)模有限，且由于供給缺乏，這類物業(yè)一直處于快速升值階段，從物業(yè)持有方角度進行證券化的動力不足。伴隨著快速的城市化進程，直至近幾年才形成規(guī)�？捎^、具有廣泛投資價值的存量持有型物業(yè)市場。 第二，REITs發(fā)展尚缺乏完善的配套法律支持。REITs運作方式與證券投資基金有很大差異，在適用《證券投資基金法》上還有諸多障礙需要突破。從REITs在其他國家發(fā)展的經驗看，REITs市場都是在制定了完備的專項法律的條件下發(fā)展起來的。 第三個重要方面，是房地產相關的稅收政策不利于房地產的證券化過程，制約REITs市場的大規(guī)模發(fā)展。我國房地產稅收涉及交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)兩類稅收。交易環(huán)節(jié)的稅收過重導致證券化的不經濟，尤其土地增值稅這一特殊稅種，由于其設置出發(fā)點就是為防止土地倒賣獲取暴利，適用的是超額累進稅率，因此導致持有時間越長、增值比例越大、證券化空間越大的資產發(fā)行REITs的成本反而越高。持有環(huán)節(jié)的房產稅、營業(yè)稅等多重稅收累加導致實際稅率過高，直接拉低了物業(yè)估值，進一步壓縮了證券化的空間。 此外，需求端的投資人因素往往是被忽略的另一個重要因素。 隨著經濟發(fā)展國民財富迅速積累，居民的投資需求快速增長，但在當前的金融市場結構下，居民財富理念缺乏對產品的真正風險和投資價值的判斷。同樣，機構投資人也形成了高固定收益、短投資期限的投資偏好。真正具有投資價值的權益類產品往往被市場忽視。 無論政策制定者、從業(yè)人員還是未來的投資人，都應在熱衷REITs概念之時沉下心來去發(fā)掘REITs的投資價值。從投資價值出發(fā)推動REITs發(fā)展，為廣大投資人提供一種穩(wěn)定收益的大類證券品種，不失為當前金融市場、房地產市場中一項重要的供給側改革嘗試。中國人民銀行原副行長馬德倫 序二 REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是資本市場與房地產市場有效融合的產物，它是通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經營管理，投資于能產生穩(wěn)定現金流的不動產，在有效降低風險的同時將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人，為投資人提供長期穩(wěn)定的投資收益。 REITs通過吸引大眾資金流入房地產行業(yè)，改變地產業(yè)主要依靠銀行貸款和債市融資的現狀，有利于去庫存、去杠桿、降成本，有助于化解房地產金融風險，推動房地產供給側結構性改革。將REITs引入醫(yī)療、公租房等公共領域，為政府降杠桿提供新路徑，政府將更多資源投入養(yǎng)老等公共事業(yè)，承擔更多公共職能，推動社會整體的""輕資產化""，促進經濟、社會的和諧發(fā)展。從財富管理體系看，基礎資產、投資組合工具、大類資產配置呈金字塔架構。REITs作為一種長期、低波動性的投資工具，豐富了財富管理體系的投資標的，為養(yǎng)老金等機構投資者、公募基金、個人投資者提供了新的可能。由于房地產與股票、債券關聯度較低，REITs作為基礎資產，對于跨周期資產配置、分散風險也具有重要意義。 美國是全球最早發(fā)展REITs的國家。1960年，美國《國內稅收法案》與《房地產投資信托法案》明確了REITs的法律架構與稅收優(yōu)惠，REITs在稅法的改革下逐步發(fā)展。目前，已經有超過30多個國家引入REITs制度并形成交易市場，市場總規(guī)模達到1萬億以上。亞太市場的REITs發(fā)展較晚，但近十幾年來發(fā)展迅速，日本、新加坡等國家的REITs市場規(guī)模更是躋身全球前列。在房地產金融最發(fā)達的美國，REITs板塊的總市值一度超過房地產企業(yè)股票的總市值。 我國REITs的發(fā)展相對遲緩，2008年12月3日，國務院辦公廳發(fā)布的《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》中明確提出""開展房地產投資信托基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道""，這是我國首次明確提出可以開展房地產投資信托基金這種新的金融形式。實踐中，國內金融機構對于REITs也在不斷探索。2014年5月，中信證券發(fā)行中信啟航專項計劃，以資產支持證券為載體的私募類REITs產品開始出現；2015年6月，鵬華基金發(fā)行鵬華前海萬科REIT，成為我國首只公募發(fā)行的類REITs產品；另外，還有大量以持有型物業(yè)為投資標的的地產私募基金成功發(fā)行備案，具備類REITs的屬性。2016年年初，證監(jiān)會全國證券期貨監(jiān)管工作會議報告中明確提出""研究推出房地產投資信托基金""，可以預見，我國REITs即將迎來蓬勃發(fā)展的春天，但在現有制度框架下，REITs的推廣還面臨著一些法律、稅收等方面的問題和障礙。 一是需明確法律框架。從美國看，REITs的形式可以是公司、信托或組織，并以公司型為主。在我國，采取何種法律框架設立REITs仍值得探討。成立公司型或契約型（如資產支持專項計劃、公募基金等）REITs，在證券法或基金法框架下設立REITs，各有利弊。如以公募基金作為載體，則應明確""證券""定義及基金投資范圍，對分散投資、運作方式的要求也要從法規(guī)層面進行調整，如以證券公司及基金管理公司子公司資產支持專項計劃為載體，目前只能以私募方式募集資金，且不能面向大眾公開交易，這些都是需要進一步探討的問題。 二是需進一步優(yōu)化稅收壞境。在美國，REITs是典型的稅收優(yōu)惠驅動型產品，對于REITs的稅收優(yōu)惠有明確規(guī)定。在我國，房地產業(yè)稅負較高，僅在經營一環(huán)，稅收約占租金收入的30%，同時，若以公募基金形式設立REITs，由于投資范圍的擴大，其稅收問題也需明確。稅收與REITs的投資收益、產品吸引力息息相關，創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，是REITs發(fā)展的有力基礎。 他山之石，可以攻玉。在我國REITs即將進入全新發(fā)展階段之時，中國資產證券化研究院林華院長組織翻譯本書，闡釋了REITs的基本理念，并對中國香港、美國、馬來西亞等國家和地區(qū)REITs的基本制度及實踐案例進行了詳細介紹，有助于國內的投資人及時了解REITs的投資屬性和全球發(fā)展情況，對于我國REITs的制度設計與實踐發(fā)展具有重要的參考價值和借鑒意義。 是以為序。中國基金業(yè)協會黨委書記、會長洪磊正確學習REITs我們知道你為什么讀這本書，你挑中此書并為之埋單不是出于慈善，也不是因為一時糊涂，而是為了有機會賺更多的錢。你也許在嘗試尋找讓你的銀行賬戶中多出幾百塊錢的辦法，也許正絕望地嘗試從每天的午飯錢中省下幾美元。請記住，如果你一直用這種方式思考的話，是不會變得富有的。要賺更多的錢，需要開闊思路，不單是要省錢，還要考慮投資。因此，讓我們拋開現金來聊聊持有物業(yè)——這里的資產不是指市郊的小公寓，而是五星級酒店、高檔購物中心，還有優(yōu)質辦公樓——這才是真正能夠賺錢的地方。你可能馬上就準備合上書走開了。如果你還沒有屬于自己的蝸居，你怎么可能擁有坐落于中央商業(yè)區(qū)的摩天大樓的一部分？又怎么能從經常去但又不買東西的高檔購物中心獲得利潤？我們就是要告訴你這是可能的，你可以參與到這些優(yōu)質資產的成長中。如果你現在走開了，你不僅未能擺脫貧困，還失去了開始投資的機會。如果你準備好了開始學習賺錢，那么REITs是很好的選擇。REITs是房地產投資信托基金的簡稱，是RealEstateInvestmentTrusts每個單詞的首字母組成的縮寫。這里的REITs是泛指，而不是指某一個REIT。那么REITs到底是什么，它是如何讓你受益的呢？比方說你認識一個REIT的管理人，讓我們稱他為羅伯特（Robert）經理。他來找你，說：“你好！我管理著大概五個零售商場、兩座辦公樓和三家酒店。你有興趣投資嗎？”五個商場、兩座辦公樓和三家酒店！你快要驚訝得暈過去了。這就像用鑲鉆的盤子盛滿金條放在你的面前。但是你投資得起嗎？你的銀行賬戶達到標準了嗎？最終，你鼓起勇氣問道：“呃，也許吧。投資的最低額度是多少？”你想知道這個數字是多么夸張，估計是你掏不出來的六位數字？“這取決于你。”羅伯特說，他聳聳肩，“最少可以幾百或幾千美元，也可以投資幾百萬美元。”只需要幾千美元就可以擁有五個商場、兩座辦公樓和三家酒店的一部分？聽起來不可思議。你以為自己在做夢，趕緊把自己拉回現實。這里肯定有陷阱。“那么，”你用最嚴肅的語氣說，“我需要承擔很高的稅負嗎？或是其他什么？”“當然不。你獲得的分紅是不需要繳稅的。”“你是說我肯定會獲得分紅？”“就像新加坡的REITs，法律要求我們要將90%這一比例在不同的國家有差異。的利潤分配給份額持有人。”“那意味著我的資金會被鎖定？我不能取回？”“REITs是流動性很好的投資工具，”羅伯特說，“如果你想的話，可以隨時在二級市場出售它。”“啊哈！如果市場崩潰了呢？如果發(fā)生危機了呢？我也許會失去我所有的錢！”你驚叫道，以為找到了一處陷阱。“沒有一種投資可以100%地不受金融危機的影響。如果房地產市場崩盤了，當然，我們支付分紅的能力就會減弱。但總的來說，REITs顯示出它們能很好地從危機中生存下來。”“真的嗎？”你懷疑道，“證據是什么？”“在2008年的金融危機中，沒有一只新加坡的REIT停止分紅。我們也采取方法避免租金違約、高空置率和租金提前解約。”“嗯。”你拼命地想著還有哪些缺陷，但是已經想不出什么來了。“這怎么可能呢？”你弱弱地問道。羅伯特笑了，“我得花幾個星期向你解釋這個問題。但是我們的工作方式是——我們有一組標的資產，也就是物業(yè)。”“那五個零售商場、兩座辦公樓和三家酒店？”“對。我們將這些資產出租給租戶，你也可以認為我們是房東和資產管理人。我們獲得租金收入，然后將90%以分紅的方式分配給份額持有人。”“份額持有人就是類似我這樣的人？”你問。“當然。我們通過首次公開發(fā)行募集資金。這意味著任何人都可以認購股份。這些募集的資金就被放到REIT中。”“所以我也是房東了？”“間接的房東，”羅伯特說，“但確實是房東，你可以這么說。”五個零售商場、兩座辦公樓和三家酒店的間接房東？誰不愿意呢？你已經渴望投資，準備掏出支票夾簽署支票了。但仔細想想，你內心知道你對要做的事情其實還一無所知。你不知道REITs是如何運作的，不知道有多少種REITs，甚至不知道如何開始思考投資哪個REIT的問題。深呼吸，冷靜下來。如果你不知道怎么開始，那就繼續(xù)翻到下一頁。初級投資者投資于REITs想要尋找的全部答案就在這本書中。有了認真學習的決心，這些REITs就將開始為你服務了。不同于大多數書籍，我們盡量做到簡單易讀，盡可能地不使用復雜的專業(yè)術語。所有必要的行業(yè)術語都有簡單的定義和詳細的說明。不同于其他書籍，這本書不單介紹一個國家的REITs，而是提供國際背景下關于REITs的系統知識，諸如美國、中國、新加坡和馬來西亞。讀到最后，你會對所有這些都有所了解。最重要的是，這里包含獨有的真實生活中的案例。在投資的世界里，有成功者和失敗者。我們不愿僅讓你看到閃耀的成功者。這些人也許值得學習，但你還沒有達到。整天讀李嘉誠和沃倫•巴菲特的故事不會讓你一夜之間成為他們。所以把眼光放下來，先學會了解自己，想要成功，你需要知道自己的缺點。從別人的錯誤中學習是有幫助的，因為你不想在市場上賠錢。看那些把錢投資于錯誤REITs并丟掉積蓄的人，他們哪里做錯了？你該如何避免犯下他們犯過的錯誤？如果你想正確地學習如何投資REITs，那就深入學習下去，繼續(xù)閱讀本書。
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